O Banco de Portugal voltou a alertar para fragilidades na informação prestada aos clientes bancários, incluindo dificuldades de comparação entre preços, custos e comissões. Para quem tem crédito à habitação, isto não significa que o contrato esteja automaticamente errado, mas justifica uma revisão atenta ao que está a ser cobrado.
No crédito da casa, pequenas diferenças no spread, nas comissões, nos seguros ou nas condições associadas podem pesar muito ao longo dos anos. Por isso, o mais importante é saber onde olhar e que documentos comparar.
Em poucas linhas
- O Banco de Portugal identificou fragilidades na clareza e comparação da informação bancária.
- No crédito à habitação, deve confirmar taxa de juro, spread, comissões, seguros, TAEG e MTIC.
- Se tem spread bonificado, veja que produtos tem de manter para não perder esse benefício.
- Compare a FINE, a proposta, o contrato e os extratos recentes.
- Se encontrar diferenças ou cobranças que não percebe, peça explicação por escrito ao banco.
- Se a resposta não resolver, pode reclamar junto da instituição e do Banco de Portugal.
O que disse o Banco de Portugal?
No Relatório de Supervisão Comportamental 2025, o Banco de Portugal refere que a transparência da informação é essencial para que os clientes possam comparar ofertas e tomar decisões informadas.
Mas o supervisor também identificou problemas: informação insuficiente, pouco clara ou difícil de comparar, em especial nos custos associados a produtos e serviços bancários.
O Banco de Portugal assinala ainda limitações nos preçários das instituições financeiras, incluindo complexidade excessiva, dificuldade de comparação entre ofertas e riscos operacionais na forma como essa informação é reportada ao supervisor.
Para o cliente, a conclusão prática é simples: não basta olhar para a prestação mensal. É preciso confirmar todos os custos associados ao crédito.
Isto quer dizer que o seu crédito tem erros?
Não necessariamente.
O relatório do Banco de Portugal não significa que todos os contratos de crédito à habitação tenham falhas ou cobranças indevidas. O que mostra é que há fragilidades no mercado, irregularidades detetadas e dificuldades recorrentes na forma como alguns custos são apresentados, explicados ou aplicados.
Por isso, a abordagem certa não é entrar em pânico. É confirmar os pontos principais do contrato e pedir esclarecimentos quando houver dúvidas.
O que deve confirmar no crédito à habitação
1. Spread contratado
O spread é uma das componentes da taxa de juro nos créditos com taxa variável. Soma-se ao indexante, normalmente a Euribor, para formar a taxa aplicada ao empréstimo.
Veja no contrato qual é o spread base e, se existir, qual é o spread bonificado. Muitos contratos dão uma redução do spread se o cliente subscrever outros produtos, como seguros, cartão de crédito, conta ordenado ou soluções de poupança.
O ponto crítico é perceber se continua a cumprir todas as condições exigidas para manter esse spread bonificado.
2. Produtos associados ao spread
Se o banco lhe reduziu o spread em troca da contratação de produtos, confirme quais são obrigatórios para manter essa redução.
Verifique se esses produtos estão mesmo ativos, quanto custam e se continuam a compensar. Um spread mais baixo pode deixar de ser vantajoso se obrigar a seguros ou serviços mais caros do que alternativas disponíveis no mercado.
Este ponto é especialmente importante nos seguros. O N-Notícias já explicou o que deve confirmar antes de aceitar o seguro de vida associado ao crédito à habitação.
3. Euribor ou outro indexante
Nos contratos com taxa variável, confirme qual é o indexante: Euribor a 3, 6 ou 12 meses, por exemplo.
O Banco de Portugal explica que as instituições não podem rever o valor do indexante com periodicidade diferente do prazo desse indexante. Ou seja, se o contrato tem Euribor a 6 meses, a revisão deve respeitar esse prazo.
Também deve confirmar se a média da Euribor usada corresponde ao período correto previsto no contrato.
4. TAN, TAEG e MTIC
A TAN mostra o custo associado aos juros. Mas, sozinha, não chega para perceber o custo total do crédito.
A TAEG é mais útil para comparar propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso, porque inclui juros, comissões, seguros exigidos, despesas e outros encargos.
Já o MTIC mostra o montante total imputado ao consumidor, ou seja, o valor global que o cliente paga pelo empréstimo, incluindo capital, juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos.
Se está a comparar bancos, não olhe apenas para a prestação inicial. Compare TAEG e MTIC.
5. Comissões cobradas no início
No crédito à habitação, podem existir comissões e despesas cobradas no início da operação, como análise do processo, avaliação do imóvel ou outros encargos.
O Banco de Portugal explica que só pode ser cobrada uma única comissão pela análise e decisão do pedido de concessão de crédito, sem prejuízo das comissões ou despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.
Confirme se as comissões cobradas correspondem ao que estava previsto na FINE, na proposta e no contrato.
6. Comissões durante o contrato
Além dos custos iniciais, podem existir comissões durante a vida do empréstimo. Podem estar ligadas à conta associada, a serviços exigidos ou a operações específicas.
Veja no extrato bancário e no preçário do banco se está a pagar comissões que não reconhece. Se não perceber a origem, peça explicação por escrito.
7. Seguro de vida e seguro multirriscos
Os seguros podem ter grande peso no custo total do crédito. Confirme o prémio mensal ou anual, as coberturas, exclusões, atualização do valor seguro e se há agravamentos ao longo do tempo.
Se o seguro foi contratado através do banco, compare com alternativas. Mas antes de mudar, confirme se a alteração faz perder uma bonificação no spread e se, mesmo assim, compensa.
8. Reembolso antecipado
Se está a pensar amortizar parte do crédito ou transferir o empréstimo para outro banco, confirme as condições de reembolso antecipado.
O Banco de Portugal refere que as reclamações nesta área continuam a surgir, sobretudo sobre o processamento de pedidos e a cobrança de comissões de reembolso antecipado.
Antes de avançar, peça ao banco uma simulação por escrito com o valor em dívida, comissão aplicável, data de efeito e impacto na prestação.
9. Renegociação do contrato
Se pediu renegociação, redução do spread ou alteração de condições, guarde todos os documentos e comunicações.
O Banco de Portugal indica que continuam a existir reclamações sobre demora no tratamento de pedidos de renegociação e recusa de pedidos, incluindo redução do spread.
Se o banco recusar, peça que a resposta seja clara e por escrito. Isso ajuda a comparar propostas e, se necessário, a reclamar.
Que documentos deve comparar?
Comece pela FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia. É nela que devem constar as principais condições do crédito, incluindo taxa, TAEG, MTIC, comissões e seguros exigidos.
Depois compare com:
- a proposta aprovada pelo banco;
- o contrato assinado;
- os extratos recentes da conta associada ao crédito;
- o plano financeiro ou mapa de prestações;
- as comunicações de revisão da taxa de juro;
- os recibos dos seguros associados;
- o preçário atual do banco.
O objetivo é perceber se o que foi prometido, contratado e cobrado bate certo.
Quando deve pedir explicações ao banco?
Peça explicações se encontrar uma prestação inesperadamente diferente, uma comissão que não reconhece, uma alteração do spread, um seguro mais caro sem explicação ou uma revisão da Euribor que não parece respeitar o prazo contratado.
Também deve pedir esclarecimentos se o banco disser que perdeu uma bonificação no spread. Nesse caso, pergunte que condição deixou de cumprir, desde quando e qual o impacto exato na prestação.
O pedido deve ser feito por escrito, através dos canais oficiais do banco, para ficar registado.
E se houver uma cobrança errada?
Se o banco confirmar uma cobrança indevida, peça a correção e a devolução dos valores cobrados a mais.
O Banco de Portugal refere que, quando deteta infrações com impacto financeiro direto nos clientes, exige a devolução dos montantes que não poderiam ter sido cobrados.
Se o banco não responder ou se a resposta não for satisfatória, pode apresentar reclamação no livro de reclamações da instituição, no livro de reclamações eletrónico ou junto do Banco de Portugal.
Não olhe só para a prestação mensal
A prestação mensal é importante, mas pode esconder custos relevantes. Dois créditos com prestações parecidas podem ter custos totais diferentes por causa de comissões, seguros, prazo, taxa, produtos associados e despesas iniciais.
Por isso, quando comparar propostas, confirme sempre a TAEG e o MTIC. São indicadores essenciais para perceber o custo total e comparar propostas semelhantes.
Em resumo
O Banco de Portugal identificou fragilidades na informação sobre custos e preços bancários, incluindo dificuldades de comparação e problemas de clareza. No crédito à habitação, isso torna ainda mais importante confirmar o que está no contrato e o que está a ser cobrado.
Veja spread, Euribor, TAEG, MTIC, comissões, seguros, produtos associados e condições de bonificação. Se algo não bater certo, peça explicação por escrito ao banco. Se a resposta não resolver, reclame pelos canais oficiais.
Fontes:
